Comprare casa è un passo difficile e importante che rappresenta una conquista faticosa ed è la meta di un percorso tutto a ostacoli, tra decisioni da prendere, budget da far quadrare e burocrazia da comprendere. Uno sforzo che verrà ripagato con la tranquillità e la sicurezza che può dare l’idea di vivere in una casa propria, ma non si può negare che per molte persone l’acquisto di una casa è costellato di dolori più che di gioie. Per limitare il più possibile questi dolori, è importante partire preparati e tenere sempre sottomano l’elenco di tutte le cose a cui fare attenzione prima e durante le attività necessarie per comprare casa.
Molte di queste cose vengono in mente a tutti: verificare i costi e le condizioni dell’agenzia immobiliare, informarsi sulla media dei prezzi della zona di interesse, controllare le condizioni della casa, l’esposizione, la posizione dei muri portanti, raccogliere informazioni sul vicinato e sul quartiere, valutare la disponibilità di garage o parcheggi.
Ma ci sono altri aspetti più tecnici o nascosti che molte persone potrebbero non conoscere o dare per scontati, pensando magari che ci pensi qualche addetto ai lavori a occuparsene, come l’agente immobiliare, il notaio o lo stesso proprietario della casa: sbagliato! Chi acquista è la parte più debole dell’operazione e deve sapersi tutelare, perché nessuno lo farà al posto suo.
In questo articolo vedremo 5 cose da sapere prima di comprare casa che forse non tutti conoscono, soprattutto chi compra casa per la prima volta.
Costi e valore: comprare casa o affittare?
Gli italiani, a differenza di altri popoli occidentali, storicamente preferiscono comprare casa rispetto ad affittarla, e in passato c’erano pochi dubbi sulla convenienza di questa scelta. Oggi la questione potrebbe meritare qualche riflessione in più.
Tra le ragioni a favore dell’acquisto di una casa c’è spesso la convinzione che a conti fatti si risparmi rispetto ad affittarne una a lungo termine, anche perché diventa un bene che poi si può eventualmente rivendere, rientrando della spesa sostenuta. Questa conclusione non è necessariamente sempre vera e va raggiunta solo dopo aver considerato tutti i costi, anche quelli nascosti, e altri fattori economici:
- la casa è una passività che genera costi continuamente negli anni per la gestione e la manutenzione ordinaria e straordinaria;
- la casa di proprietà genera responsabilità, le quali si possono tradurre in costi (per esempio per eventuali danni a terzi, ecco perché sono importanti le coperture assicurative per la casa);
- il valore di una casa nel futuro dipende fortemente dalla zona in cui si trova; infatti, in Italia negli ultimi dieci anni il valore degli immobili è cresciuto solo nelle principali grandi città, mentre in tutto il resto del Paese è sceso o rimasto stabile, con una tendenza che si prevede confermarsi nei prossimi anni. Questo significa che oggi vendere una casa acquistata dieci anni fa non significa rientrare nei costi né guadagnarci, dato che il suo valore non è aumentato e considerando l’inflazione è probabilmente sceso.
Alla base della decisione di comprare casa ci sono tante motivazioni, che possono trascendere il mero calcolo economico o possono inserirvi delle variabili che fanno cambiare le carte in tavola: l’importante è conoscere tutti i dati e gli elementi in gioco.
Peraltro, affittare casa non è una scelta esente da rischi e responsabilità, seppure in misura e modi diversi.
Conoscere il passato della casa: l’atto di provenienza
Prima di iniziare a immaginare il proprio futuro nella casa dei sogni, è importante andare a scavare nel passato dell’abitazione per acquisire tutte le informazioni sulla proprietà dell’immobile.
Può essere sufficiente richiedere al proprietario l’atto di provenienza della casa, che attesta il suo diritto effettivo a venderla e indica come ne è venuto in possesso. Tale documento ricostruisce tutti i passaggi di proprietà di cui un immobile è stato oggetto nel tempo e anche eventuali controversie giudiziarie sorte intorno a esso.
Si tratta di un documento pubblico obbligatorio per la compravendita di una casa, conservato nei registri pubblici immobiliari e in possesso di tutti i soggetti che si sono occupati di operazioni relative all’immobile in questione: notai, banche, tribunali ecc.
Ma perché è così importante? Cosa si può annidare nel passato di un’abitazione di rilevante per il suo futuro proprietario?
L’atto di provenienza può comprendere al suo interno, oltre a normali atti di compravendita, anche documenti come un atto di successione, una sentenza giudiziaria, un atto di donazione. Tutti questi elementi possono mettere in discussione il diritto del venditore a disporre della proprietà e a trasferirla a terzi.
Un atto di donazione, per esempio, rivela un passato in cui un precedente proprietario dell’immobile lo ha donato a un’altra persona: in questa situazione, l’immobile può essere oggetto di rivendicazioni da parte dei legittimi eredi del donante fino a 20 anni dopo la morte di quest’ultimo. Chi acquista la casa deve saperlo, perché per legge potrebbe essergli tolta se questa rivendicazione dovesse essere avanzata: la giustizia italiana stabilisce a carico del nuovo proprietario l’obbligo di restituire l’immobile o di pagare un indennizzo economico proporzionato agli eredi legittimi. Chi l’ha venduta, invece, non ha più alcuna responsabilità: insieme alla casa ha ceduto anche tutti gli oneri a essa legati.
Un bel rischio: ecco perché è fondamentale consultare attentamente insieme al notaio l’atto di provenienza. Una casa che si rivela oggetto di donazione può per questo motivo avere un prezzo più conveniente rispetto ad altre abitazioni di pari valore: è possibile decidere di approfittarne, tutelandosi con un’apposita assicurazione Donazione.
Controllare la documentazione urbanistica
Controllare la documentazione urbanistica è un lavoro noioso ma essenziale per scoprire eventuali vizi amministrativi nascosti o irregolarità catastali.
In questo insieme documentale, infatti, rientrano:
- Permesso di costruire
- Certificato di regolarità urbanistica
- Certificato di agibilità
- Visura catastale.
Tutti questi documenti sono fondamentali per verificare che la casa sia a norma di legge in ogni sua parte, che rispetti gli standard di sicurezza, che tutte le eventuali modifiche e aggiunte siano state registrate nella planimetria catastale: eventuali difformità e irregolarità possono essere invisibili, ma se emergono durante i lavori di ristrutturazione sarà il nuovo proprietario a dover pagare per sanarle.
Comprare casa in condominio: lavori e spese
Quando si compra un appartamento, bisogna ovviamente fare attenzione anche a tutto quello che vi sta intorno, ovvero il condominio. Non solo per verificare le condizioni degli spazi comuni, conoscere l’ammontare medio delle spese condominiali e la simpatia dei vicini, ma anche per controllare oneri meno evidenti a prima vista che l’acquisto dell’appartamento potrebbe trascinare con sé.
Per esempio, è importante parlare con l’amministratore condominiale o richiedere gli atti delle ultime assemblee per sapere se ci sono lavori già programmati, i cui costi ricadranno anche sui nuovi proprietari.
In secondo luogo, è bene verificare che il venditore e attuale proprietario dell’appartamento abbia pagato regolarmente tutte le spese condominiali, perché in caso di notifiche di arretrati pervenute dopo la vendita, a pagare dovrà essere il nuovo proprietario!
Mutuo: non solo costi
Non ci soffermeremo qui sulle controversie tra tasso fisso e tasso variabile, ma vogliamo piuttosto sottolineare alcune informazioni che aiutano a sopportare meglio il peso del mutuo, di qualsiasi tipo sia.
Innanzitutto, il mutuo può essere un elemento utile nella trattativa per la casa dei sogni: è possibile richiedere al venditore di firmare un accordo preliminare vincolato alla concessione del mutuo, mentre si attende la conferma della banca, per evitare di perdere l’immobile perfetto.
In secondo luogo, se è vero che per accendere un mutuo è obbligatorio stipulare l’assicurazione sulla casa, è importante sapere che l’unica copertura obbligatoria è quella per Scoppio e Incendio e nessuna banca può imporre altre coperture né la stipula dell’assicurazione proposta dalla banca stessa: è diritto del richiedente consultare diversi preventivi e scegliere l’assicurazione che preferisce.
Infine, gli interessi pagati per il mutuo sulla prima casa sono detraibili fino al 19%, per un massimo di 4000 euro, purché l’abitazione non sia di lusso.
