La professione dell’amministratore di condominio è complessa e delicata, perché richiede competenze in ambiti trasversali, aggiornamento continuo sulle normative, un’ottima organizzazione e la capacità di gestire i rapporti con tante persone diverse contemporaneamente.
La gestione di un condominio, peraltro, è un ruolo di elevatissima responsabilità, infatti comprende l’amministrazione di flussi di denaro molto consistenti, decisioni su questioni importanti per la vita delle persone che abitano nell’edificio e il rispetto di obblighi di legge e scadenze.
Eventuali errori in uno qualsiasi di questi compiti possono comportare conseguenze economiche o in termini di sicurezza molto gravi per i condomini. Questi ultimi, in tali casi, hanno diritto di rivalersi sull’amministratore di condominio e richiedere un risarcimento danni.
Per tutti questi motivi chiunque ricopra questo ruolo deve conoscere l’assicurazione Professionale Amministratore di Condominio, l’unico strumento di protezione per i rischi della professione.
L’assicurazione professionale Amministratore di Condominio è obbligatoria?
La professione di amministratore di condominio segue regole particolari per quanto riguarda l’assicurazione di Responsabilità Civile.
Poiché non si tratta di una professione che prevede l’iscrizione obbligatoria a un albo, la sottoscrizione della polizza RC professionale non è obbligatoria per legge.
Tuttavia, la legge 220/2012 ha introdotto la possibilità per i condomini di subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula di un’assicurazione Professionale Amministratore di Condominio: se la maggioranza dell’assemblea condominiale avanza questa richiesta, l’amministratore è obbligato a sottoscrivere una polizza e anche a rispettare gli eventuali massimali imposti come requisito. Qualora dovesse rifiutarsi, l’assemblea può procedere con la revoca del mandato.
La delibera dell’assemblea sull’assicurazione professionale dell’amministratore può avvenire anche dopo la nomina iniziale: in tal caso, l’amministratore viene sospeso finché non adempie a tale richiesta.
Pur in assenza di obbligo di legge e di richiesta dell’assemblea, l’assicurazione Professionale Amministratore di Condominio è un’accortezza utile per lavorare serenamente e proteggere il proprio patrimonio dalle richieste di risarcimento per errori che possono sempre capitare nello svolgimento di professioni così complesse. Nei successivi paragrafi vediamo tutte le situazioni in cui la protezione della polizza RC si rivela preziosa.
Cosa copre la polizza RC Amministratore di Condominio?
La polizza RC professionale per gli amministratori di condominio copre tutti i risarcimenti danni per errori o negligenze di responsabilità dell’amministratore libero professionista abilitato all’esercizio della professione, compresi quelli del suo staff e dei collaboratori dello studio.
Per gli amministratori di condominio non è obbligatoria l’iscrizione a un albo, bensì solo la conformità con i requisiti stabiliti dalla legge per lo svolgimento di tale professione.
Alcuni esempi dei rischi della professione di amministratore di condominio:
- Mancata riscossione di quote condominiali
- Gestione scorretta o non trasparente di appalti di lavoro
- Negligenze da cui derivano multe per i condomini
- Mancati adeguamenti alle norme di sicurezza
- Omissione di informazioni all’assemblea dei condomini
- Irregolarità nella gestione dell’assemblea
- Perdita o deterioramento di documenti
- Decisioni antieconomiche per il condominio
- Fatti colposi o dolosi di dipendenti e collaboratori.
Scegliendo una polizza della tipologia “all risks” si ottiene copertura per tutti i danni che possono derivare dall’esercizio della professione, eccetto esclusioni esplicite.
Alcune polizze comprendono nella copertura base anche la RCT, ovvero Responsabilità Civile verso Terzi, che riguarda i danni fisici o materiali causati a persone o cose, come infortuni subiti dai clienti nello studio dell’amministratore. Con altre compagnie, invece, tale copertura va richiesta esplicitamente.
In tutti i casi sopra menzionati, l’assemblea dei condomini può avanzare una richiesta di risarcimento danni, che viene coperta interamente dall’assicurazione, la quale si fa carico anche delle spese legali.
Tutela Legale Professionale per l’amministratore di condominio
Una copertura extra utile da aggiungere all’assicurazione Professionale Amministratore di Condominio è la Tutela Legale Professionale. L’assicurazione base, infatti, copre solo le spese legali sostenute per la difesa di una richiesta di risarcimento (entro i limiti del capitale assicurato). Non sono incluse le spese che superano la somma massima garantita, le controversie stragiudiziali o le azioni legali che l’amministratore dovesse trovarsi a intraprendere contro i condomini, né quelle che riguardano una responsabilità penale anziché civile.
Per tutelare il patrimonio da tutte queste spese legali e avere sempre un avvocato a disposizione per le proprie esigenze, è possibili richiedere l’inserimento della Tutela Legale Professionale nella polizza RCP.
RC Amministratore di Condominio: casi di esclusione
Dopo aver analizzato le coperture dell’assicurazione professionale per amministratori di condominio, vediamo invece i casi in cui la polizza non attiva la tutela del patrimonio del professionista da una richiesta di risarcimento danni.
- Danni noti (esplicitamente o ragionevolmente) al professionista prima della stipula della polizza
- Danni provocati da un amministratore di condominio non autorizzato a esercitare l’attività
- Frodi e atti dolosi
- Sanzioni comminate direttamente all’amministratore
- Mancato pagamento di oneri dovuti a enti pubblici
- Mancato pagamento dell’assicurazione condominiale
- Danni da attività di consulenza
- Danni consequenziali.
La retroattività dell’assicurazione professionale
Come per tutte le assicurazioni professionali, anche nel caso della polizza per l’amministratore di condominio la caratteristica fondamentale è la retroattività. Spesso le conseguenze di un errore professionale, infatti, si manifestano dopo molto tempo dallo svolgimento del lavoro, quindi la richiesta di risarcimento può arrivare anche dopo anni. Per questo è fondamentale che l’assicurazione professionale sia del tipo “claims made”, cioè copra anche le richieste di risarcimento che riguardano attività svolte prima della stipula della polizza, entro un periodo determinato.
Quanto è lungo il periodo di retroattività? La scelta spetta al singolo assicurato: la retroattività va di solito da due anni a illimitata, principalmente a seconda degli anni di attività che l’amministratore ha alle spalle. Alcune assicurazioni offrono una retroattività illimitata nella polizza base in caso di assenza di sinistri nei 5 anni precedenti alla stipula.
La copertura retroattiva è valida solo se la richiesta di risarcimento perviene dopo la data di stipula della polizza e se il danno a cui fa riferimento era ignoto al professionista.
Speculare, ma meno diffusa, è l’ultrattività: l’estensione della copertura alle richieste di risarcimento danni pervenute dopo la scadenza della polizza ma riguardanti danni provocati nel periodo di validità.
Quanto costa l’assicurazione Professionale Amministratore di Condominio?
Il costo della RC professionale per un amministratore di condominio varia in base alla compagnia assicurativa scelta e a una serie di fattori caratteristici della polizza stessa. Vediamo i principali fattori che concorrono a determinare il premio assicurativo da pagare.
- Retroattività. Più è ampia, maggiore è il prezzo della polizza.
- Massimale. Più è basso, più è economica la polizza.
- Franchigia. Più è bassa, più aumenta il premio assicurativo.
- Fatturato. Ogni compagnia assicurativa ha una tabella apposita che prevede fasce di fatturato a cui corrispondono fasce di prezzo proporzionali (premi più alti per fatturati più alti).
Un altro elemento che le compagnie assicurative tengono in considerazione è il numero di condomini gestiti. Anche l’aggiunta di particolari estensioni, ovviamente, fa aumentare il costo della polizza.
L’assicurazione Professionale Amministratore di Condominio, comunque, non è un prodotto particolarmente costoso nella categoria delle polizze professionali. Mediamente il costo di una polizza professionale per un amministratore di condominio parte da 100 euro all’anno.
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